Le crowdfunding ou « financement participatif », vous permet de participer au financement d’opérations immobilières dans le but de dégager une plus-value à court terme.

En effet, bien que l’immobilier doive s’envisager à long terme, nous parlons ici d’opérations qui ont un horizon d’investissement court (de 12 à 36 mois), permettant, par exemple, d’amorcer la construction d’une résidence par un promoteur.
En tant qu’investisseur, vous devenez ici un acteur à part entière !
Aux côtés des établissements bancaires, vous permettez ainsi à un promoteur de lever les capitaux nécessaires à la commercialisation de son projet immobilier.
Grâce aux marges de ce type d’opération, les rendements des investissements en crowdfunding immobilier sont parmi les plus rémunérateurs. 

Il s’agit d’un secteur d’investissement dense et diversifié, tant par le nombre d’opérateurs que par le nombre de promoteurs (plus de 300.000 logements neufs sont construits chaque année).

La rapidité de sortie de ces opérations en fait un investissement immobilier à court terme : en effet, les promoteurs construisent les logements en quelques mois, lesquels sont généralement tous revendus avant la livraison de la résidence. Raison pour laquelle les opérations durent, en moyenne, 24 mois.

• En résumé : Investir en crowdfunding permet :
  
  

  > De réaliser un investissement diversifiant à la fiscalité maîtrisée (impôt sur le revenu et sur la fortune immobilière)
  > De rechercher un potentiel de rendement très attractif.
  > De sortir de votre investissement à court terme : vous êtes remboursés de votre capital majoré des intérêts dans les 12 à 36 mois de votre investissement.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Marché de niche, investir en crowfunding immobilier permet de bénéficier de rendements très attractifs : certaines opérations offrent des rentabilités proches des 10% par an.

  C’est là le premier point de vigilance : comme tout investissement, rentabilité élevée peut s’accorder avec risque élevé. 

  Il convient d’observer et de sélectionner des opérations qui remplissent le maximum de garanties notamment :
  – Un « monteur d’opérations » connu et reconnu pour son expertise et sa sélection d’opérations immobilières.
  – Privilégier des opérations pour lesquelles les permis de construire ont été accordés et purgés de tout recours.
  – Privilégier des opérations pour lesquelles les ventes sur plan ont déjà démarré et affichent un taux supérieur à 50%.
  – S’assurer que la Garantie Financière d’Achèvement a été accordée par la banque.
  – Etc.

  À noter : pour un investissement plus prudent, il est possible d’investir à travers un véhicule d’investissement collectif, lequel sélectionnera différentes opérations de différents promoteurs, permettant ainsi de diversifier et mutualiser le risque au sein d’un fonds d’investissement.

  Autant de critères observés rigoureusement par les partenaires du Club de l’Investisseur !

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C’est le pari (risqué ?) que peut vous apporter ce type d’investissement.

Lorsqu’on parle de foncières cotées, il faut comprendre « actions » de sociétés foncières cotées en bourse. Autrement dit, par le biais de cet investissement, vous devenez actionnaire d’une société spécialisée dans l’acquisition et la gestion d’immeubles. On trouve des foncières dites diversifiées qui couvrent ainsi un large panel de secteurs notamment bureaux, commerces, espaces de coworking, hôtels, parkings etc. 

En résumé, lorsque vous détenez une foncière, vous détenez une action.
Il nous semble opportun de rappeler ici ce qu’est une action : c’est une fraction du capital d’une entreprise, qui confère à la fois, un droit de vote aux assemblées générales et un droit à dividende (= revenu de l’action).

L’avantage de ce type d’investissement réside notamment dans la grande liquidité qu’il offre en ce sens qu’il vous est possible d’acheter et de vendre une foncière dans la journée. Chose impossible lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct !

• En résumé : Investir en foncières cotées permet :
  
  

  > De réaliser un investissement diversifiant. 
  > De rechercher un potentiel de rendement très attractif.
  > De conserver une extrême liquidité dans votre investissement, c’est-à-dire la possibilité de sortir à tout instant.
  > De bénéficier de revenus complémentaires, souvent confortables, grâce au versement des dividendes.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Vous l’aurez compris, investir dans des foncières cotées revient à investir dans l’immobilier certes, mais sous sa forme la plus financière.
  En effet, vous détenez des actions cotées en bourse. 

  Comme tout investissement en action, l’investisseur doit avoir ici un certain goût pour le risque, les fluctuations importantes à la hausse et à la baisse pouvant faire varier votre investissement de manière importante. 

  Prenons l’exemple de l’évolution du cours de bourse d’une foncière.
  Nous retenons ici, simplement pour illustrer nos propos, la foncière KLEPIERRE, acteur majeur de l’immobilier commercial en Europe.
  

On peut observer ici de fortes fluctuations d’une année sur l’autre à la hausse et à la baisse.
Mais ces chiffres ne révèlent ici que la partie « valorisation » de votre investissement.

La partie « revenus » concerne le versement du dividende annuel offert au détenteur d’une action.
Avec un dividende moyen de 1,80€ par action sur les 5 dernières années, il est à noter que le rendement offert est très attractif, particulièrement en période de crise alors que la valeur de l’action chute !
En effet, au 16 avril 2020, date de rédaction de cet article, le cours de l’action s’établissait à 16,50€ soit un rendement à venir (sous réserve du maintien du dividende dans le temps) supérieur à 10% par an !

Investir en période de crise vous permet de bénéficier de valeurs décotées et ainsi espérer réaliser une importante plus-value lors de la remontée des cours, tout en générant des revenus annuels très confortables.

Pour diversifier son investissement, il est possible d’investir à travers des fonds communs de placement, gérés par des professionnels de l’investissement et ainsi, déléguer la gestion.

Vous souhaitez davantage d’information sur ce type d’investissement ?
Le Club de l’Investisseur reste à votre écoute !

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Les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers peuvent s’apparenter, d’une certaine manière, aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en ce sens qu’ils investissent, pour parti, dans un parc immobilier, diversifié et géré.
La principale différence réside dans la composition du patrimoine des OPCI :
Retenez que les OPCI doivent être investis à hauteur d’au moins 60% sur des biens immobiliers (contre plus de 95% pour les SCPI) le reste étant investi à travers une poche de « liquidités » par exemple, des parts ou actions de sociétés immobilières.

C’est ce compartiment qui rend l’OPCI plus « liquide » pour l’investisseur qui souhaite apporter une plus grande disponibilité à son investissement.
Rappelons néanmoins que dans « l’immobilier » il faut y voir un actif « immobile » en ce sens que l’investissement est à observer sur le long terme, la question de la liquidité ne devant pas être le principal facteur à observer lorsqu’on souhaite investir dans la pierre.

La seconde différence notable réside enfin dans la fiscalité liée à l’investissement.
En effet, ayant à la fois des actifs immobiliers et financiers, deux types de fiscalité sont susceptibles d’être appliqués sur les revenus perçus (fiscalité liée aux revenus fonciers ET revenus financiers). Selon votre situation et vos objectifs, l’OPCI peut s’avérer un investissement à retenir par rapport à d’autres formes d’immobilier.

Exemple de répartition au sein d’un OPCI :

En quelques points, l’OPCI pourrait se définir de la manière suivante :
– Un produit de placement immobilier qui appartient à la famille de la « pierre-papier ».
– Des immeubles exclusivement locatifs
– Des achats existants, neufs ou en VEFA (achat sur plan en vue de construction)
– Qui détient un minimum d’actifs financiers permettant une diversification et une liquidité plus importante que lors d’un achat en direct.
– Le seul véhicule a être autorisé pour détenir du mobilier (régime LMNP) bénéficiant d’une fiscalité plus douce sur les revenus distribués.

• En résumé : Investir en OPCI permet :
  
  

  > De réaliser des investissements immobiliers diversifiés et mutualisés
  > De bénéficier d’une gestion entièrement déléguée
  > De bénéficier d’une liquidité accrue par rapport à un investissement immobilier en direct.
  > D’optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu dans le cadre des OPCI bénéficiant du régime de la location meublée.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Il existe plusieurs formes d’OPCI et une multitude de secteurs d’investissements.

  Nous souhaitons vous intéresser ici à une catégorie particulière d’OPCI à savoir, ceux bénéficiant du régime de la location meublée.
  En effet, les points de vigilance à observer pour les autres catégories d’OPCI se rapprocheront de ceux des SCPI.

  Ainsi, il convient d’être attentif à la gestion appliquée au sein de l’OPCI, notamment au regard :
  – De l’emplacement des actifs immobiliers et de leur adéquation avec la destination des biens recherchés.
  – L’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ainsi que l’analyse de son business plan.
  – Les prix d’acquisition par m2 comparés aux logements du secteurs, gage d’une revente sans surprise.
  – Les objectifs de rendements nets d’acquisition.
  – Etc.

  Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur  tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse d’OPCI disponible sur le marché !

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