Le dispositif Malraux vise la restauration complète d’immeuble situé dans des secteurs protégés.
Souvent confondu avec le dispositif « Monument Historique », la loi Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux réalisés dans le cadre de votre opération.

Des conditions plus strictes que le dispositif « Monument Historique » sont à observer pour bénéficier des avantages fiscaux :
– La réduction d’impôt ne peut s’appliquer que sur les travaux dans la limite de 400.000 € sur 4 ans, vous permettant de bénéficier ainsi jusqu’à 120.000 € d’économies d’impôts.
– Réservée généralement aux contribuables dont la situation fiscale nécessite une optimisation, la loi Malraux impose en outre, un engagement de location nue pendant une durée de 9 ans, sans que cette dernière ne puisse être faite au bénéfice d’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

• En résumé : Investir sous le dispositif Malraux vous permet :
  

  > D’investir dans un actif tangible, situé dans des secteurs protégés et entièrement réhabilité : vous retrouvez le charme de l’ancien dans un état remis à neuf.

  > D’augmenter l’attractivité locative de votre bien par rapport à la concurrence, au regard des travaux réalisés.
  > De bénéficier d’un levier fiscal considérable permettant de financer le bien en partie par les réductions d’impôts.
  > De bénéficier de revenus complémentaires lors de la mise en location de votre bien.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Travaux et immobilier peuvent parfois rimer avec « CAUCHEMARS ! ».
  Il est impératif de pouvoir réaliser un investissement serein et finaliser son opération dans les temps, sans encombre.

  Il convient de s’assurer impérativement :

  – De l’expérience et de la solidité financière des entreprises sélectionnées : Ont-elles un réel savoir-faire dans la rénovation ?
  – D’avoir une garantie définitive sur le prix des travaux à engager ainsi que sur le respect des délais de réalisation. Des travaux supplémentaires non anticipés peuvent s’avérer désastreux pour la viabilité de votre opération !
  – De maîtriser les règles fiscales et ainsi éviter toute remise en cause. Seuls certains biens situés dans certains secteurs sont éligibles au dispositif. En outre, les travaux doivent être validés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France.
  

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Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (À noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion de nue-propriété de parts de SCPI). En effet, investir en nue-propriété peut se faire à travers l’acquisition d’un bien en direct ou de parts de SCPI.

À savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (=revenus)
– La Nue-propriété : qui est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’objectif recherché par le nu-propriétaire (c’est le nom donné au « bénéficiaire » de la nue-propriété) est, non pas de percevoir des revenus complémentaires immédiats, mais de devenir propriétaire du bien à terme, bénéficiant ainsi d’un accroissement de son patrimoine.

Accroissement ?
OUI, l’effet du démembrement est ici d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété et donc, de bénéficier d’une décote importante à l’acquisition ! 

Prenons un exemple : Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais n’avez pas besoin de revenus pendant une certaine période (5 ans, 10 ans voire 20 ans, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs).
Ainsi, vous décidez d’acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, dont la valeur de la pleine propriété est de 200.000€.
Imaginons que votre objectif est de faire croitre votre patrimoine au bout de 20 ans, sans fiscalité.
Dans cette situation, vous bénéficierez d’une décote de 50% sur le montant de votre acquisition : Vous achèterez uniquement la valeur de la nue-propriété, qui sera égale ici à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront « l’usufruit ».

Cela revient à acheter 100.000€ un bien qui en vaut aujourd’hui 200.000 €. Ainsi, à valeur constante, au bout de 20 ans, lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété (en exonération d’impôt), vous devenez plein propriétaire du bien : libre à vous de l’occuper, de le louer ou de le revendre. 

En terme financier, sans tenir compte de l’éventuelle plus-value à terme,  cela revient à placer son capital à 3,53% par an, net de frais, charges et fiscalité !

Schéma :

• En résumé : Investir en nue-propriété permet :

  > De vous constituer un patrimoine à terme sans contrainte de gestion.
  > De bénéficier d’une forte décote à l’achat.
  > D’optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu et à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (seul l’usufruitier est redevable de ces impôts à hauteur de 100%), voire également en matière de transmission.
  > De bénéficier d’un rendement à terme important par l’effet du « démembrement » et de la valorisation potentielle de l’immobilier sur la période.
  > De sécuriser votre investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère !

  Exemple de clé de répartition :

 
En outre, comme tout investissement en parts de SCPI, il conviendra d’observer notamment :
– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir.
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période.
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Rajoutons pour l’immobilier en direct : la qualité de l’emplacement, le sérieux du promoteur gage d’une valorisation à terme.

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Constat : La France manque de logements. Depuis des années, les pouvoirs publics facilitent la construction de logements neufs, adaptés et répondant aux dernières normes énergétiques, en octroyant des avantages fiscaux.

Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier neuf (en France ou dans les départements d’Outre-Mer) répondant aux dernières normes d’accessibilités et d’économies d’énergies tout en vous engageant à le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, à un locataire.

Les conditions de loyer et de revenus répondent à des plafonds fixés par l’État suivant la zone géographique où se situe votre bien.

Quel est le montant de votre réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée pendant laquelle le bien sera mis en location :
12 % en cas de location pendant 6 ans (soit 2 % par an),
18 % en cas de location pendant 9 ans (soit 2 % par an),
21 % en cas de location pendant 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 dernières années).

Les avantages du neuf en plus de la réduction d’impôt :

• Des frais de notaire réduit (2 à 3%)
• Des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale
• Une meilleure attractivité locative : résidences modernes, surfaces optimisées, balcons/terrasses, faibles consommations énergétiques…
• De faibles charges de copropriété, pas de travaux à prévoir sur une longue période

• En résumé : Investir dans l’immobilier neuf vous permet :
  
  

  > D’investir dans un actif tangible.
  > De bénéficier d’un patrimoine immobilier de qualité, sans travaux à prévoir durant une longue période.
  > De percevoir des revenus complémentaires.
  > De diminuer voire de supprimer votre impôt sur le revenu.

• POINTS DE VIGILANCE :

  L’investissement immobilier offre des avantages indéniables. Dans la perspective d’un investissement pérenne, lequel reposera ici sur votre faculté à louer votre bien pour bénéficier des réductions d’impôts, l’emplacement restera un critère essentiel à observer !
  La « carotte fiscale » c’est bien, mais n’oubliez pas que vous réalisez avant tout un projet immobilier.
  Si les investissements Pinel sont destinés à favoriser la construction de logement dans les zones dites « tendues » (= besoin de logements), il convient d’observer scrupuleusement plusieurs critères, notamment :

  – La qualité de l’emplacement : villes, secteurs /quartier attractifs = forte demande locative
  – Une implantation en zone résidentielle existante (éviter en général les grosses concentrations de résidences neuves)
  – Des commodités à pieds : transports, commerces, services seront autant de critères observés par les futurs locataires
  – Qualité et sérieux du promoteur (délais de construction, finitions, équipements)
  – Prix cohérent par rapport au marché du neuf appliqué sur le secteur.

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La Location Meublée Non Professionnelle en résidence de service peut se définir comme une « épargne immobilière ». En effet, l’objectif ici n’est pas de rechercher une plus-value à terme mais bien de bénéficier de revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés, durant une longue période.

Comment ? Grâce au mécanisme de « l’amortissement ».
Cette notion comptable, tirée du monde de l’entreprise, permet de tenir compte de la dépréciation de la valeur d’un bien dans le temps.

Prenons un exemple : Un chef d’entreprise acquiert du matériel informatique pour une valeur de 10.000€. Il est admis que pour ce type d’investissement, d’un point de vue comptable, nous pouvons tenir compte de la baisse de la valeur du matériel lié à l’effet « temps ». En appliquant cette règle, on considère qu’au bout de 5 ans, le matériel informatique sera « désuet » et que sa valeur comptable sera de 0€.
Autrement dit, un chef d’entreprise pourra passer en charge, chaque année, 1/5è de la valeur du matériel informatique, c’est-à-dire 20%/an. (20 X 5 = 100% de la valeur amortie)
Une ligne comptable sera créée dans son bilan où l’on verra apparaître – 2000 € à la fin de chaque exercice, permettant d’enregistrer une charge.

Nous appliquons la même logique, ce qui peut paraître paradoxal appliqué à l’immobilier, puisque sa valeur aura plutôt tendance à s’apprécier dans le temps…

Pour simplifier, retenons que l’on peut amortir à la fois « l’immobilier » (sur une durée de 30 ans, hors foncier) et le « mobilier » (sur une durée de 10 ans).
L’effet est de constater une charge comptable qui permet de diminuer les revenus fiscalisés !

Prenons un exemple : Achat d’un appartement dans une résidence étudiante au prix de 100.000 € loué 335€/mois.
En simplifiant à l’extrême, nous aurons d’un côté 4000€ de revenus locatifs annuels (335 X 12) auxquels nous viendrons soustraire, comptablement, l’amortissement de l’immobilier (hors terrain) + du mobilier.
Cette logique comptable aura pour conséquence de diminuer le résultat imposable voire, dans certaines situations, de le ramener à 0€ !

En résumé, vous percevez des loyers* sans impôts sur le revenu ou prélèvements sociaux durant une très longue période !
*catégorie des BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux

 Schéma de l’investissement :

• En résumé : Investir en LMNP vous permet :
  
  > D’investir dans un actif tangible
  > De bénéficier d’un patrimoine immobilier géré du fait de la gestion déléguée
  > De percevoir des revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés à long terme
  > Une dé-corrélation par rapport à l’évolution des prix de l’immobilier traditionnel
  

• POINTS DE VIGILANCE :
  
  Il existe une multitude de résidences et tout autant d’exploitants.
  Si le LMNP est souvent caractérisé comme une « épargne immobilière », ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier.
  

  Il convient d’observer rigoureusement :

  – La qualité de la résidence (qualité du bâti, sérieux du promoteur, qui éviteront de connaître des soucis d’ordre logistique sur les principaux équipements et services)
  – L’emplacement : critère essentiel, surtout dans le cadre des résidences étudiantes, séniors ou encore tourisme / affaire, garantissant ainsi un bon taux de remplissage.
  – Le prix ainsi que la rentabilité proposée : une rentabilité élevée pourra paraître attractive au premier abord mais cette dernière permettra-t-elle au gestionnaire de maintenir les loyers lors du renouvellement du bail ? Gare aux renégociations !
  – Le contrat de bail : quelle est la répartition des charges entre vous et le gestionnaire de la résidence ? Quelle indexation est choisie pour la revalorisation des loyers ? Des éléments à ne surtout pas négliger.
  – Le gestionnaire : l’un des principaux risques peut peser sur ce dernier. Ainsi, quelle est son expérience dans le secteur ? Son historique ? Sa solidité financière ? En cas de difficulté, c’est l’ensemble de vos revenus qui pourraient être remis en cause.
  – etc.
  

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À savoir :

– Pratiquer des amortissements comptables est un métier.
L’activité de LMNP en résidence de service nécessite de recourir aux services d’un expert-comptable lequel remplira pour vous l’ensemble de vos obligations (liasses fiscales, bilan, déclaration / récupération de TVA etc.).

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Le déficit foncier s’adresse aux inconditionnels des investissements immobiliers dans l’ancien qui souhaitent augmenter l’attractivité locative de leur bien en réalisant des travaux.

Le déficit foncier a pour objet de constater une dépense imputable sur vos revenus locatifs (= revenus fonciers) et vos autres revenus (à hauteur de 10.700€, l’année des travaux). Autrement dit, cela vous permet de diminuer le montant de votre fiscalité à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au regard des dépenses engagées pour améliorer l’état de votre bien.

Pour que l’opération soit rentable, le montant des travaux à réaliser doit être important ET éligible à la déductibilité fiscale ! (Attention : tous les travaux ne sont pas déductibles)

En général, ce type d’investissement est préconisé pour les personnes ayant des revenus fonciers imposables et dont la tranche marginale d’imposition devient pénalisante pour justifier la conservation du patrimoine.

Solution :
Vous réalisez un investissement éligible au déficit foncier, pour lequel le montant des travaux à réaliser est de 100.000 €.
Dès la première année, vous déduirez, au titre des travaux :
– 35.000 € sur vos revenus fonciers, vous octroyant une économie fiscale de 20 370 €
– 10.700 € sur vos autres revenus (« revenu global ») soit 4 387€ d’économie d’impôt supplémentaire.

Les travaux terminés, vous mettrez votre bien en location : les travaux qui n’ont pas été déduits la première année seront alors reportables sur vos revenus locatifs futurs durant 10 ans.

Dans notre exemple, les travaux imputables au titre des années à venir vous donneront un gain fiscal supplémentaire de 31 602 €.

• En résumé : Investir en déficit foncier vous permet :
  
  

  > D’investir dans un actif tangible entièrement rénové (du sol au plafond, électricité, plomberie, chauffage etc.) et ainsi augmenter sa valeur « marché ». 
  > D’augmenter l’attractivité locative de votre bien par rapport à la concurrence, ce dernier étant quasiment remis à neuf, tout en conservant le charme de l’ancien.
  > De percevoir des revenus non fiscalisés pendant une certaine période et majorés par rapport aux biens concurrents : un appartement refait à neuf justifie une surcote de loyer par rapport à la moyenne pratiquée sur le marché.
  > Dans notre exemple, 56 359€ sur 100.000 € de travaux auront été financés par des réductions d’impôts !

• POINTS DE VIGILANCE :

  Travaux et immobilier peuvent parfois rimer avec « CAUCHEMARS ! ».
  Il est impératif de pouvoir réaliser un investissement serein et finaliser son opération dans les temps, sans encombre.

  Il convient de s’assurer impérativement :

  – De l’expérience et de la solidité financière des entreprises sélectionnées : Ont-elles un réel savoir-faire dans la rénovation ?
  – D’avoir une garantie définitive sur le prix des travaux à engager ainsi que sur le respect des délais de réalisation.
  – De maîtriser les règles fiscales d’imputation des déficits et ainsi éviter toute remise en cause.
  – De pouvoir compter sur un accompagnement tout au long de l’opération : de l’acquisition à la mise en location.
  – De sélectionner des opérations rentables par rapport au marché observé.
  – Etc.

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