Le « private equity » ou « capital-investissement », permet de participer au financement d’opérations immobilières.
Généralement constituées sous forme de fonds d’investissements spécialisés, vous participez, à travers une société de gestion, au déploiement d’opérations immobilières à la recherche de fortes plus-values.

Comment ? En effectuant des opérations d’acquisition, de restructuration ou de promotion immobilière en vue d’une revente à terme.

Prenons un exemple : Un immeuble situé dans un centre-ville d’une grande agglomération ne correspond plus aux attentes du marché en termes de destination (ce dernier étant devenu désuet au regard des besoins identifiés sur le secteur).

Une opération en Private Equity aura pour objet d’acquérir cet immeuble, de le transformer en fonction des besoins identifiés sur le secteur (nouveau centre d’affaire, hôtellerie prime, centre commercial etc.) puis de le louer durant une période déterminée avant d’être revendu en bloc à des investisseurs institutionnels (SCPI par exemple).

Ces opérations cumulatives de « transformation » puis de mise en « location » auront créé de la valeur (= plus-value) par rapport à l’immeuble initial.
Au moment de la revente, cette plus-value sera redistribuée aux investisseurs ayant participé à l’opération.

• En résumé : Investir en Private Equity permet :
  
  

  > De diversifier vos stratégies d’investissements immobiliers
  > De participer à des opérations de grande envergure proposées par des opérateurs spécialisés
  > De rechercher un potentiel de rendement supérieur à terme
  > D’optimiser, suivant le type d’opération choisie, votre fiscalité à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Il existe différentes opérations de Private Equity.  Parmi les investissements immobiliers, ces opérations sont généralement révélatrices de rendement important qui ne doit pas laisser oublier les risques associés à l’investissement.
  Gardons à l’esprit que peu importe le type d’investissement, plus il y a de rendement plus le risque associé peut être élevé.

  Constitué(e) au sein de fonds d’investissements, il convient d’observer ici le savoir-faire de la société de gestion et notamment :
  – L’emplacement des actifs immobiliers et leur adéquation avec la destination des biens recherchés.
  – L’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ainsi que l’analyse de son business plan.
  – Les rendements proposés par l’opération : sont-ils cohérents et surtout réalistes au regard des opérations visées ?
  – Etc.

  Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse d’opérations en Private Equity disponible sur le marché !

Réaliser un investissement dans l’immobilier peut se faire d’une multitude de façons.

La plus répandue est l’investissement en direct dans un bien (un appartement, une maison, un immeuble…) que l’on met à la location pour bénéficier de revenus complémentaires.
C’est d’une certaine façon, la plus simple manière d’investir dans l’immobilier !

La typologie de bien, le prix ou encore le secteur géographique vous permettent, à travers ce type d’investissement, de bénéficier de l’offre la plus large présente sur le marché.

POINTS DE VIGILANCE

Investir dans l’immobilier nu est souvent un « réflexe » pour bon nombre de personnes.
Mais attention, réaliser une bonne opération nécessitera de prendre en considération l’investissement dans sa globalité : trop d’investisseurs se contentent, parfois, de regarder le montant du loyer par rapport au prix affiché, essayant ainsi de déterminer la rentabilité d’un bien.

Prenons un exemple : Une annonce affiche un appartement de 2 pièces pour un prix de 165.000 €. Sur le secteur, ce type de bien est proposé à la location aux alentours des 550€/mois. Nous pouvons en déduire un rendement BRUT proche des 4% par la formule : (550 X 12) / 165 000

Néanmoins, l’état du marché, les possibilités de location ou de revente, les dépenses à prévoir pour l’acquisition (frais de notaire), les impôts locaux, travaux, charges de copropriété, assurances ou encore gestion, sont autant de points à vérifier avant de s’engager !

La prise en compte de ces éléments vous permettra d’éviter nombre de déconvenues.

Autre élément important, la fiscalité applicable aux revenus fonciers (revenus attachés aux locations nues) peut-être importante pour ne pas dire très pénalisante dans certains cas.

Notre tableau peut vous aider à illustrer ces propos : Nous reprenons ici le cas de notre appartement T2 à 165.000€

  Vous l’aurez compris, l’investissement nu, s’il s’avère être très accessible, doit être appréhendé de manière globale en fonction de votre situation et de vos objectifs. 

Dès lors, un bon investissement nécessitera un bon accompagnement !

Pour vous aider dans votre futur investissement, le Club de l’Investisseur met à votre disposition :

– Son réseau national d’agence immobilière pour trouver le bien qui vous correspond,
– Son réseau d’experts pour étudier votre situation patrimoniale !
– Son simulateur d’investissement.

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (A noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion d’usufruit de parts de SCPI)

A savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (= revenus)
– La Nue-propriété : est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺.

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en usufruit, l’objectif recherché par l’usufruitier (nom donné au « bénéficiaire » de l’usufruit) est, non pas de devenir propriétaire du bien à terme mais seulement de percevoir les revenus durant une période déterminée, lesquels seront majorés.

Majorés ?
OUI, l’effet du démembrement est d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété !

Prenons un exemple : Une SCPI délivre un rendement annuel de 5%. Un investissement à hauteur de 100.000 € dans cette SCPI offrira ainsi, 5000€ de revenus par an dans le cadre d’un investissement en pleine propriété.
Imaginons que l’objectif de l’investisseur soit uniquement de percevoir des revenus durant une période déterminée, prenons ici, 20 ans. Dans cet exemple, il achètera uniquement la valeur de l’usufruit, qui sera égale à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront la « Nue-propriété ».
L’usufruitier ayant vocation à recevoir les fruits (= les revenus), percevra 5000€ par an pendant 20 ans alors que son investissement n’aura été que de 50.000 €, (50% de 100.000€).
Sa rentabilité s’en trouvera ainsi majorée.

• En résumé : Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet :
  
  

  > De percevoir des revenus complémentaires immédiats sur une période déterminée (jusqu’à 20 ans selon ses objectifs).
  > De bénéficier d’un rendement important par l’effet du « démembrement ».
  > De sécuriser son investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc.).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère lorsque votre objectif sera d’investir en usufruit !

   Exemple de clé de répartition :

 Il conviendra également de s’assurer impérativement de :

– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir !
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Etc

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse de SCPI.

Vous disposez d’un capital et vous souhaitez l’investir dans l’immobilier ? Découvrez notre simulateur