Investir en Private Equity ou « capital investissement »

Investir en Private Equity ou « capital investissement »

Investir en Private Equity
ou « capital investissement »

Vous souhaitez investir dans l’immobilier Ă  long terme en recherchant un potentiel de plus-value important tout en optimisant votre fiscalitĂ© ?

Le « private equity » ou « capital-investissement », permet de participer au financement d’opĂ©rations immobiliĂšres.
GĂ©nĂ©ralement constituĂ©es sous forme de fonds d’investissements spĂ©cialisĂ©s, vous participez, Ă  travers une sociĂ©tĂ© de gestion, au dĂ©ploiement d’opĂ©rations immobiliĂšres Ă  la recherche de fortes plus-values.

Comment ? En effectuant des opĂ©rations d’acquisition, de restructuration ou de promotion immobiliĂšre en vue d’une revente Ă  terme.

Prenons un exemple : Un immeuble situĂ© dans un centre-ville d’une grande agglomĂ©ration ne correspond plus aux attentes du marchĂ© en termes de destination (ce dernier Ă©tant devenu dĂ©suet au regard des besoins identifiĂ©s sur le secteur).

Une opĂ©ration en Private Equity aura pour objet d’acquĂ©rir cet immeuble, de le transformer en fonction des besoins identifiĂ©s sur le secteur (nouveau centre d’affaire, hĂŽtellerie prime, centre commercial etc.) puis de le louer durant une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e avant d’ĂȘtre revendu en bloc Ă  des investisseurs institutionnels (SCPI par exemple).

Ces opĂ©rations cumulatives de « transformation » puis de mise en « location » auront crĂ©Ă© de la valeur (= plus-value) par rapport Ă  l’immeuble initial.
Au moment de la revente, cette plus-value sera redistribuĂ©e aux investisseurs ayant participĂ© Ă  l’opĂ©ration.

 

  • En rĂ©sumĂ© : Investir en Private Equity permet :

    > De diversifier vos stratĂ©gies d’investissements immobiliers
    > De participer à des opérations de grande envergure proposées par des opérateurs spécialisés
    > De rechercher un potentiel de rendement supérieur à terme
    > D’optimiser, suivant le type d’opĂ©ration choisie, votre fiscalitĂ© Ă  l’impĂŽt sur le revenu ainsi qu’à l’ImpĂŽt sur la Fortune ImmobiliĂšre.

 

  • POINTS DE VIGILANCE :

    Il existe diffĂ©rentes opĂ©rations de Private Equity.  Parmi les investissements immobiliers, ces opĂ©rations sont gĂ©nĂ©ralement rĂ©vĂ©latrices de rendement important qui ne doit pas laisser oublier les risques associĂ©s Ă  l’investissement.
    Gardons Ă  l’esprit que peu importe le type d’investissement, plus il y a de rendement plus le risque associĂ© peut ĂȘtre Ă©levĂ©.

    ConstituĂ©(e) au sein de fonds d’investissements, il convient d’observer ici le savoir-faire de la sociĂ©tĂ© de gestion et notamment :
    – L’emplacement des actifs immobiliers et leur adĂ©quation avec la destination des biens recherchĂ©s.
    L’expĂ©rience et la soliditĂ© financiĂšre de la sociĂ©tĂ© d’exploitation ainsi que l’analyse de son business plan.
    Les rendements proposĂ©s par l’opĂ©ration : sont-ils cohĂ©rents et surtout rĂ©alistes au regard des opĂ©rations visĂ©es ?
    – Etc.

    Autant de critĂšres qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accĂšs Ă  une sĂ©lection rigoureuse d’opĂ©rations en Private Equity disponible sur le marchĂ© !

 

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Investir dans l’immobilier nu

Investir dans l’immobilier nu

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour bĂ©nĂ©ficier de revenus immĂ©diats Ă  travers la dĂ©tention d’un bien immobilier en direct ?

RĂ©aliser un investissement dans l’immobilier peut se faire d’une multitude de façons.

La plus rĂ©pandue est l’investissement en direct dans un bien (un appartement, une maison, un immeuble
) que l’on met Ă  la location pour bĂ©nĂ©ficier de revenus complĂ©mentaires.
C’est d’une certaine façon, la plus simple maniùre d’investir dans l’immobilier !

La typologie de bien, le prix ou encore le secteur gĂ©ographique vous permettent, Ă  travers ce type d’investissement, de bĂ©nĂ©ficier de l’offre la plus large prĂ©sente sur le marchĂ©.

POINTS DE VIGILANCE

Investir dans l’immobilier nu est souvent un « rĂ©flexe » pour bon nombre de personnes.
Mais attention, rĂ©aliser une bonne opĂ©ration nĂ©cessitera de prendre en considĂ©ration l’investissement dans sa globalité : trop d’investisseurs se contentent, parfois, de regarder le montant du loyer par rapport au prix affichĂ©, essayant ainsi de dĂ©terminer la rentabilitĂ© d’un bien.

Prenons un exemple : Une annonce affiche un appartement de 2 piĂšces pour un prix de 165.000 €. Sur le secteur, ce type de bien est proposĂ© Ă  la location aux alentours des 550€/mois. Nous pouvons en dĂ©duire un rendement BRUT proche des 4% par la formule : (550 X 12) / 165 000

NĂ©anmoins, l’état du marchĂ©, les possibilitĂ©s de location ou de revente, les dĂ©penses Ă  prĂ©voir pour l’acquisition (frais de notaire), les impĂŽts locaux, travaux, charges de copropriĂ©tĂ©, assurances ou encore gestion, sont autant de points Ă  vĂ©rifier avant de s’engager !

La prise en compte de ces Ă©lĂ©ments vous permettra d’éviter nombre de dĂ©convenues.

Autre Ă©lĂ©ment important, la fiscalitĂ© applicable aux revenus fonciers (revenus attachĂ©s aux locations nues) peut-ĂȘtre importante pour ne pas dire trĂšs pĂ©nalisante dans certains cas.

Notre tableau peut vous aider à illustrer ces propos : Nous reprenons ici le cas de notre appartement T2 à 165.000€

      Vous l’aurez compris, l’investissement nu, s’il s’avĂšre ĂȘtre trĂšs accessible, doit ĂȘtre apprĂ©hendĂ© de maniĂšre globale en fonction de votre situation et de vos objectifs. 

    DÚs lors, un bon investissement nécessitera un bon accompagnement !

    Pour vous aider dans votre futur investissement, le Club de l’Investisseur met à votre disposition :

    – Son rĂ©seau national d’agence immobiliĂšre pour trouver le bien qui vous correspond,
    – Son rĂ©seau d’experts pour Ă©tudier votre situation patrimoniale !
    – Son simulateur d’investissement.

     

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    Investir en usufruit

    Investir en USUFRUIT

    Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour bĂ©nĂ©ficier de revenus complĂ©mentaires majorĂ©s sur une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e, tout en diversifiant au maximum vos investissements ?

    Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la dĂ©finition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dĂ©diĂ©e, mais plutĂŽt sur la dĂ©finition de la « propriĂ©té ». (A noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intĂ©resser Ă  la notion d’usufruit de parts de SCPI)

    A savoir : En droit, la propriĂ©tĂ© est caractĂ©risĂ©e par la notion dite de « pleine propriĂ©té » en ce sens que le propriĂ©taire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachĂ©s Ă  ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriĂ©taire ».
    Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
    L’usufruit : qui est composĂ© Ă  la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-Ă -dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (= revenus)
    La Nue-propriĂ©té : est le droit de disposer de la chose Ă  terme, mais qui ne confĂšre ni l’usage ni la jouissance qui par dĂ©finition, appartiennent Ă  l’usufruitier.
    On parle alors de « dĂ©membrement » de propriĂ©tĂ©, en ce sens que l’on dĂ©compose les diffĂ©rents droits attachĂ©s Ă  la propriĂ©té : c’est simple ! â˜ș.

    Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
    Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes maniÚres mais que le facteur « temps » sera déterminant.

    Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

    Ainsi, dans le cadre d’un investissement en usufruit, l’objectif recherchĂ© par l’usufruitier (nom donnĂ© au « bĂ©nĂ©ficiaire » de l’usufruit) est, non pas de devenir propriĂ©taire du bien Ă  terme mais seulement de percevoir les revenus durant une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e, lesquels seront majorĂ©s.

    Majorés ?
    OUI, l’effet du dĂ©membrement est d’acquĂ©rir seulement une fraction de la pleine propriĂ©té !

    Prenons un exemple : Une SCPI dĂ©livre un rendement annuel de 5%. Un investissement Ă  hauteur de 100.000 € dans cette SCPI offrira ainsi, 5000€ de revenus par an dans le cadre d’un investissement en pleine propriĂ©tĂ©.
    Imaginons que l’objectif de l’investisseur soit uniquement de percevoir des revenus durant une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e, prenons ici, 20 ans. Dans cet exemple, il achĂštera uniquement la valeur de l’usufruit, qui sera Ă©gale Ă  50% de la pleine propriĂ©tĂ©, les 50% restant composeront la « Nue-propriĂ©té ».
    L’usufruitier ayant vocation Ă  recevoir les fruits (= les revenus), percevra 5000€ par an pendant 20 ans alors que son investissement n’aura Ă©tĂ© que de 50.000 €, (50% de 100.000€).
    Sa rentabilitĂ© s’en trouvera ainsi majorĂ©e.

     

    • En rĂ©sumĂ© : Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet :

      > De percevoir des revenus complĂ©mentaires immĂ©diats sur une pĂ©riode dĂ©terminĂ©e (jusqu’à 20 ans selon ses objectifs).
      > De bĂ©nĂ©ficier d’un rendement important par l’effet du « dĂ©membrement ».
      > De sécuriser son investissement grùce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entiÚrement déléguée etc.).

     

    • POINTS DE VIGILANCE :

      Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

      Nous rajoutons seulement un critĂšre liĂ© aux « clĂ©s de rĂ©partition » offertes par les sociĂ©tĂ©s de gestion. La clĂ© de rĂ©partition permet de dĂ©terminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriĂ©tĂ© sur une pĂ©riode donnĂ©e. Vous comprendrez l’importance de bien Ă©tudier ce critĂšre lorsque votre objectif sera d’investir en usufruit !

       Exemple de clé de répartition :

     Il conviendra Ă©galement de s’assurer impĂ©rativement de :

    La taille de la SCPI : ce critÚre pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
    Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra ĂȘtre synonyme d’un parc immobilier dĂ©suet qui n’est plus en phase avec le marchĂ© = baisse de revenus Ă  prĂ©voir !
    Le report Ă  nouveau : il s’agit ici d’observer les rĂ©serves accumulĂ©es par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissĂ©s sur une pĂ©riode
    L’expĂ©rience de la sociĂ©tĂ© de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pĂ©rennitĂ© sur la valorisation et la rentabilitĂ© de votre investissement.
    La soliditĂ© financiĂšre de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunitĂ©s d’investissements.
    La composition du patrimoine de la SCPI
    La durĂ©e des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durĂ©e les locataires se sont engagĂ©s Ă  payer leur loyer.
    – Etc

    Autant de critĂšres qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accĂšs Ă  une sĂ©lection rigoureuse de SCPI.

    Vous disposez d’un capital et vous souhaitez l’investir dans l’immobilier ? DĂ©couvrez notre simulateur

     

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