Qui n’a pas déjà rêvé de construire sa propre maison ?
Pouvoir réfléchir aux plans, aux aménagements, se projeter sur un terrain etc…
Seulement, au moment de « franchir le pas » et face aux quelques déboires supportés par certains, peu osent finalement se lancer.

En effet, le monde de la construction peu se révéler parfois un peu « opaque », difficile d’accès pour les non-initiés et peut du coup, faire peur à plus d’un.

De nombreuses questions se posent :

Par qui passer pour ma construction ?

• Un constructeur de maison individuelle ?
• Un maître d’œuvre ?
• Un architecte ?

Quel est le plus sécurisant ? le plus économique ? Pourquoi l’un plutôt que l’autre ? etc.
Ces questions, si elles sont légitimes, méritent néanmoins d’être prises avec un peu de recul.

En effet, dans la majorité des cas, construire un logement se passe plutôt bien.
Encore peu connues, il existe également des formules intermédiaires qui vous rendent « acteur » de votre propre construction et, contrairement aux idées reçues, c’est à la portée de tout le monde ! OUI, vous avez bien lu : si passer par un professionnel de la construction offre de nombreux avantages (conseil, plan sur-mesure, chiffrage, suivi de chantier etc..) l’investisseur qui souhaiterait construire selon des plans types pourrait tout aussi bien suivre son chantier de A à Z. Nous ne parlons pas de « mettre la main à la patte » et monter des murs, simplement de suivre le travail des entreprises.

« Une maison, ce n’est ni plus ni moins que 4 murs avec un toit ! » Nous simplifions à l’extrême vous l’aurez compris mais des possibilités vous sont offertes aujourd’hui pour réaliser et suivre vous-même votre propre construction tout en étant assisté durant les phases de :

• Sélection du modèle de maison et des plans
• Chiffrage des travaux (terrain, viabilisation, raccordement, gros œuvre, second œuvre etc.)
• Dépôt du permis de construire
• Mise en relation avec les différentes entreprises intervenantes et négociation des devis
• Calendrier d’exécution
• Validation des travaux
• Etc…
  

Concrètement, dans ce type de constructions, vous disposez d’une feuille de route à suivre pas à pas pour coordonner toutes les entreprises intervenantes sur votre chantier. Ce guide, interactif, fait de vous un véritable chef de chantier ! Vous disposez d’explications simples vous permettant de suivre et valider chaque travaux en fonction des avancées de votre construction.
En choisissant ce mode de construction « assistée » vous réaliserez généralement 20% d’économie sur votre projet. On comprend aisément tout l’intérêt !

En résumé se lancer dans la construction peut vous permettre :

• De construire une maison qui vous ressemble, pour y habiter ou la louer
• De réaliser des économies (ex : les frais de notaire ne sont calculés que sur le foncier. Vous limitez les intermédiaires et du coup les marges)
• De bénéficier des garanties de parfait achèvement (biennale et décennale)
• De bénéficier d’un logement répondant aux dernières normes d’économie d’énergie
• De réaliser un investissement PINEL et ainsi réduire vos impôts, dans le cas où vous respectez le zonage géographique.
• Etc…
  

Point de vigilance :

Qui dit construction dit travaux et parfois « problèmes » !
C’est malheureusement bien connu, dans le bâtiment, trouver des entreprises fiables (qualité des travaux, prix et délais d’exécution) est parfois compliqué.
Raison pour laquelle il vous faut comparer et choisir la formule qui vous correspond. Nous ne faisons pas la promotion d’une méthode plutôt qu’une autre (architecte, constructeur, maître d’œuvre, construction assistée…), chacune d’entre elles ayant des avantages et des inconvénients. Néanmoins, pour celles et ceux qui souhaitent comprendre comment les choses fonctionnent, qui ont besoin de transparence ou qui souhaitent encore maîtriser leur budget, ce que nous nommons ici le construction « assistée » mérite de s’y intéresser !

Vous avez un projet de construction et souhaitez en savoir davantage ?
Contactez-nous dès à présent !

Le « private equity » ou « capital-investissement », permet de participer au financement d’opérations immobilières.
Généralement constituées sous forme de fonds d’investissements spécialisés, vous participez, à travers une société de gestion, au déploiement d’opérations immobilières à la recherche de fortes plus-values.

Comment ? En effectuant des opérations d’acquisition, de restructuration ou de promotion immobilière en vue d’une revente à terme.

Prenons un exemple : Un immeuble situé dans un centre-ville d’une grande agglomération ne correspond plus aux attentes du marché en termes de destination (ce dernier étant devenu désuet au regard des besoins identifiés sur le secteur).

Une opération en Private Equity aura pour objet d’acquérir cet immeuble, de le transformer en fonction des besoins identifiés sur le secteur (nouveau centre d’affaire, hôtellerie prime, centre commercial etc.) puis de le louer durant une période déterminée avant d’être revendu en bloc à des investisseurs institutionnels (SCPI par exemple).

Ces opérations cumulatives de « transformation » puis de mise en « location » auront créé de la valeur (= plus-value) par rapport à l’immeuble initial.
Au moment de la revente, cette plus-value sera redistribuée aux investisseurs ayant participé à l’opération.

• En résumé : Investir en Private Equity permet :
  
  

  > De diversifier vos stratégies d’investissements immobiliers
  > De participer à des opérations de grande envergure proposées par des opérateurs spécialisés
  > De rechercher un potentiel de rendement supérieur à terme
  > D’optimiser, suivant le type d’opération choisie, votre fiscalité à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Il existe différentes opérations de Private Equity.  Parmi les investissements immobiliers, ces opérations sont généralement révélatrices de rendement important qui ne doit pas laisser oublier les risques associés à l’investissement.
  Gardons à l’esprit que peu importe le type d’investissement, plus il y a de rendement plus le risque associé peut être élevé.

  Constitué(e) au sein de fonds d’investissements, il convient d’observer ici le savoir-faire de la société de gestion et notamment :
  – L’emplacement des actifs immobiliers et leur adéquation avec la destination des biens recherchés.
  – L’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ainsi que l’analyse de son business plan.
  – Les rendements proposés par l’opération : sont-ils cohérents et surtout réalistes au regard des opérations visées ?
  – Etc.

  Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse d’opérations en Private Equity disponible sur le marché !

Réaliser un investissement dans l’immobilier peut se faire d’une multitude de façons.

La plus répandue est l’investissement en direct dans un bien (un appartement, une maison, un immeuble…) que l’on met à la location pour bénéficier de revenus complémentaires.
C’est d’une certaine façon, la plus simple manière d’investir dans l’immobilier !

La typologie de bien, le prix ou encore le secteur géographique vous permettent, à travers ce type d’investissement, de bénéficier de l’offre la plus large présente sur le marché.

POINTS DE VIGILANCE

Investir dans l’immobilier nu est souvent un « réflexe » pour bon nombre de personnes.
Mais attention, réaliser une bonne opération nécessitera de prendre en considération l’investissement dans sa globalité : trop d’investisseurs se contentent, parfois, de regarder le montant du loyer par rapport au prix affiché, essayant ainsi de déterminer la rentabilité d’un bien.

Prenons un exemple : Une annonce affiche un appartement de 2 pièces pour un prix de 165.000 €. Sur le secteur, ce type de bien est proposé à la location aux alentours des 550€/mois. Nous pouvons en déduire un rendement BRUT proche des 4% par la formule : (550 X 12) / 165 000

Néanmoins, l’état du marché, les possibilités de location ou de revente, les dépenses à prévoir pour l’acquisition (frais de notaire), les impôts locaux, travaux, charges de copropriété, assurances ou encore gestion, sont autant de points à vérifier avant de s’engager !

La prise en compte de ces éléments vous permettra d’éviter nombre de déconvenues.

Autre élément important, la fiscalité applicable aux revenus fonciers (revenus attachés aux locations nues) peut-être importante pour ne pas dire très pénalisante dans certains cas.

Notre tableau peut vous aider à illustrer ces propos : Nous reprenons ici le cas de notre appartement T2 à 165.000€

  Vous l’aurez compris, l’investissement nu, s’il s’avère être très accessible, doit être appréhendé de manière globale en fonction de votre situation et de vos objectifs. 

Dès lors, un bon investissement nécessitera un bon accompagnement !

Pour vous aider dans votre futur investissement, le Club de l’Investisseur met à votre disposition :

– Son réseau national d’agence immobilière pour trouver le bien qui vous correspond,
– Son réseau d’experts pour étudier votre situation patrimoniale !
– Son simulateur d’investissement.

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (A noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion d’usufruit de parts de SCPI)

A savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (= revenus)
– La Nue-propriété : est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺.

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en usufruit, l’objectif recherché par l’usufruitier (nom donné au « bénéficiaire » de l’usufruit) est, non pas de devenir propriétaire du bien à terme mais seulement de percevoir les revenus durant une période déterminée, lesquels seront majorés.

Majorés ?
OUI, l’effet du démembrement est d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété !

Prenons un exemple : Une SCPI délivre un rendement annuel de 5%. Un investissement à hauteur de 100.000 € dans cette SCPI offrira ainsi, 5000€ de revenus par an dans le cadre d’un investissement en pleine propriété.
Imaginons que l’objectif de l’investisseur soit uniquement de percevoir des revenus durant une période déterminée, prenons ici, 20 ans. Dans cet exemple, il achètera uniquement la valeur de l’usufruit, qui sera égale à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront la « Nue-propriété ».
L’usufruitier ayant vocation à recevoir les fruits (= les revenus), percevra 5000€ par an pendant 20 ans alors que son investissement n’aura été que de 50.000 €, (50% de 100.000€).
Sa rentabilité s’en trouvera ainsi majorée.

• En résumé : Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet :
  
  

  > De percevoir des revenus complémentaires immédiats sur une période déterminée (jusqu’à 20 ans selon ses objectifs).
  > De bénéficier d’un rendement important par l’effet du « démembrement ».
  > De sécuriser son investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc.).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère lorsque votre objectif sera d’investir en usufruit !

   Exemple de clé de répartition :

 Il conviendra également de s’assurer impérativement de :

– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir !
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Etc

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Vous disposez d’un capital et vous souhaitez l’investir dans l’immobilier ? Découvrez notre simulateur

Le dispositif Malraux vise la restauration complète d’immeuble situé dans des secteurs protégés.
Souvent confondu avec le dispositif « Monument Historique », la loi Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% sur le montant des travaux réalisés dans le cadre de votre opération.

Des conditions plus strictes que le dispositif « Monument Historique » sont à observer pour bénéficier des avantages fiscaux :
– La réduction d’impôt ne peut s’appliquer que sur les travaux dans la limite de 400.000 € sur 4 ans, vous permettant de bénéficier ainsi jusqu’à 120.000 € d’économies d’impôts.
– Réservée généralement aux contribuables dont la situation fiscale nécessite une optimisation, la loi Malraux impose en outre, un engagement de location nue pendant une durée de 9 ans, sans que cette dernière ne puisse être faite au bénéfice d’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

• En résumé : Investir sous le dispositif Malraux vous permet :
  

  > D’investir dans un actif tangible, situé dans des secteurs protégés et entièrement réhabilité : vous retrouvez le charme de l’ancien dans un état remis à neuf.

  > D’augmenter l’attractivité locative de votre bien par rapport à la concurrence, au regard des travaux réalisés.
  > De bénéficier d’un levier fiscal considérable permettant de financer le bien en partie par les réductions d’impôts.
  > De bénéficier de revenus complémentaires lors de la mise en location de votre bien.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Travaux et immobilier peuvent parfois rimer avec « CAUCHEMARS ! ».
  Il est impératif de pouvoir réaliser un investissement serein et finaliser son opération dans les temps, sans encombre.

  Il convient de s’assurer impérativement :

  – De l’expérience et de la solidité financière des entreprises sélectionnées : Ont-elles un réel savoir-faire dans la rénovation ?
  – D’avoir une garantie définitive sur le prix des travaux à engager ainsi que sur le respect des délais de réalisation. Des travaux supplémentaires non anticipés peuvent s’avérer désastreux pour la viabilité de votre opération !
  – De maîtriser les règles fiscales et ainsi éviter toute remise en cause. Seuls certains biens situés dans certains secteurs sont éligibles au dispositif. En outre, les travaux doivent être validés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France.
  

  Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur  tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse d’opérations éligibles !

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Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (À noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion de nue-propriété de parts de SCPI). En effet, investir en nue-propriété peut se faire à travers l’acquisition d’un bien en direct ou de parts de SCPI.

À savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (=revenus)
– La Nue-propriété : qui est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’objectif recherché par le nu-propriétaire (c’est le nom donné au « bénéficiaire » de la nue-propriété) est, non pas de percevoir des revenus complémentaires immédiats, mais de devenir propriétaire du bien à terme, bénéficiant ainsi d’un accroissement de son patrimoine.

Accroissement ?
OUI, l’effet du démembrement est ici d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété et donc, de bénéficier d’une décote importante à l’acquisition ! 

Prenons un exemple : Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais n’avez pas besoin de revenus pendant une certaine période (5 ans, 10 ans voire 20 ans, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs).
Ainsi, vous décidez d’acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, dont la valeur de la pleine propriété est de 200.000€.
Imaginons que votre objectif est de faire croitre votre patrimoine au bout de 20 ans, sans fiscalité.
Dans cette situation, vous bénéficierez d’une décote de 50% sur le montant de votre acquisition : Vous achèterez uniquement la valeur de la nue-propriété, qui sera égale ici à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront « l’usufruit ».

Cela revient à acheter 100.000€ un bien qui en vaut aujourd’hui 200.000 €. Ainsi, à valeur constante, au bout de 20 ans, lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété (en exonération d’impôt), vous devenez plein propriétaire du bien : libre à vous de l’occuper, de le louer ou de le revendre. 

En terme financier, sans tenir compte de l’éventuelle plus-value à terme,  cela revient à placer son capital à 3,53% par an, net de frais, charges et fiscalité !

Schéma :

• En résumé : Investir en nue-propriété permet :

  > De vous constituer un patrimoine à terme sans contrainte de gestion.
  > De bénéficier d’une forte décote à l’achat.
  > D’optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu et à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (seul l’usufruitier est redevable de ces impôts à hauteur de 100%), voire également en matière de transmission.
  > De bénéficier d’un rendement à terme important par l’effet du « démembrement » et de la valorisation potentielle de l’immobilier sur la période.
  > De sécuriser votre investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère !

  Exemple de clé de répartition :

 
En outre, comme tout investissement en parts de SCPI, il conviendra d’observer notamment :
– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir.
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période.
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Rajoutons pour l’immobilier en direct : la qualité de l’emplacement, le sérieux du promoteur gage d’une valorisation à terme.

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur  tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse de biens immobiliers ou de SCPI en nue-propriété ! 

Vous disposez d’un capital et vous souhaitez l’investir dans l’immobilier ? Découvrez notre simulateur