Investir en LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle en résidence de service peut se définir comme une « épargne immobilière ». En effet, l’objectif ici n’est pas de rechercher une plus-value à terme mais bien de bénéficier de revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés, durant une longue période.

Comment ? Grâce au mécanisme de « l’amortissement ».
Cette notion comptable, tirée du monde de l’entreprise, permet de tenir compte de la dépréciation de la valeur d’un bien dans le temps.

Prenons un exemple : Un chef d’entreprise acquiert du matériel informatique pour une valeur de 10.000€. Il est admis que pour ce type d’investissement, d’un point de vue comptable, nous pouvons tenir compte de la baisse de la valeur du matériel lié à l’effet « temps ». En appliquant cette règle, on considère qu’au bout de 5 ans, le matériel informatique sera « désuet » et que sa valeur comptable sera de 0€.
Autrement dit, un chef d’entreprise pourra passer en charge, chaque année, 1/5è de la valeur du matériel informatique, c’est-à-dire 20%/an. (20 X 5 = 100% de la valeur amortie)
Une ligne comptable sera créée dans son bilan où l’on verra apparaître – 2000 € à la fin de chaque exercice, permettant d’enregistrer une charge.

Nous appliquons la même logique, ce qui peut paraître paradoxal appliqué à l’immobilier, puisque sa valeur aura plutôt tendance à s’apprécier dans le temps…

Pour simplifier, retenons que l’on peut amortir à la fois « l’immobilier » (sur une durée de 30 ans, hors foncier) et le « mobilier » (sur une durée de 10 ans).
L’effet est de constater une charge comptable qui permet de diminuer les revenus fiscalisés !

Prenons un exemple : Achat d’un appartement dans une résidence étudiante au prix de 100.000 € loué 335€/mois.
En simplifiant à l’extrême, nous aurons d’un côté 4000€ de revenus locatifs annuels (335 X 12) auxquels nous viendrons soustraire, comptablement, l’amortissement de l’immobilier (hors terrain) + du mobilier.
Cette logique comptable aura pour conséquence de diminuer le résultat imposable voire, dans certaines situations, de le ramener à 0€ !

En résumé, vous percevez des loyers* sans impôts sur le revenu ou prélèvements sociaux durant une très longue période !
*catégorie des BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux

 Schéma de l’investissement :

• En résumé : Investir en LMNP vous permet :
  
  > D’investir dans un actif tangible
  > De bénéficier d’un patrimoine immobilier géré du fait de la gestion déléguée
  > De percevoir des revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés à long terme
  > Une dé-corrélation par rapport à l’évolution des prix de l’immobilier traditionnel
  

• POINTS DE VIGILANCE :
  
  Il existe une multitude de résidences et tout autant d’exploitants.
  Si le LMNP est souvent caractérisé comme une « épargne immobilière », ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier.
  

  Il convient d’observer rigoureusement :

  – La qualité de la résidence (qualité du bâti, sérieux du promoteur, qui éviteront de connaître des soucis d’ordre logistique sur les principaux équipements et services)
  – L’emplacement : critère essentiel, surtout dans le cadre des résidences étudiantes, séniors ou encore tourisme / affaire, garantissant ainsi un bon taux de remplissage.
  – Le prix ainsi que la rentabilité proposée : une rentabilité élevée pourra paraître attractive au premier abord mais cette dernière permettra-t-elle au gestionnaire de maintenir les loyers lors du renouvellement du bail ? Gare aux renégociations !
  – Le contrat de bail : quelle est la répartition des charges entre vous et le gestionnaire de la résidence ? Quelle indexation est choisie pour la revalorisation des loyers ? Des éléments à ne surtout pas négliger.
  – Le gestionnaire : l’un des principaux risques peut peser sur ce dernier. Ainsi, quelle est son expérience dans le secteur ? Son historique ? Sa solidité financière ? En cas de difficulté, c’est l’ensemble de vos revenus qui pourraient être remis en cause.
  – etc.
  

  Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur en vous offrant la plus grande offre présente sur le marché !

À savoir :

– Pratiquer des amortissements comptables est un métier.
L’activité de LMNP en résidence de service nécessite de recourir aux services d’un expert-comptable lequel remplira pour vous l’ensemble de vos obligations (liasses fiscales, bilan, déclaration / récupération de TVA etc.).

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