Investir en Nue-propriété

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour faire croitre votre patrimoine à terme, ne pas avoir de souci de gestion ou encore diminuer votre IFI ?

Qu’est ce que la nue propriété ?

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (À noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de sintéresser à la notion de nue-propriété de parts de SCPI). En effet, investir en nue-propriété peut se faire à travers l’acquisition d’un bien en direct ou de parts de SCPI.

À savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire dun bien dispose de lensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors quil est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
Lusufruit : qui est composé à la fois de « lusus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » cest-à-dire dutiliser le bien et den percevoir les « fruits » (=revenus)
La Nue-propriété : qui est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni lusage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à lusufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que lon décompose les différents droits attachés à la propriété : cest simple ! 

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Investir en nue propriété, lnvestissement immo

Investissement en nue propriété, quels sont les  avantages ?

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre dun investissement en nue-propriété, lobjectif recherché par le nu-propriétaire (cest le nom donné au « bénéficiaire » de la nue-propriété) est, non pas de percevoir des revenus complémentaires immédiats, mais de devenir propriétaire du bien à terme, bénéficiant ainsi dun accroissement de son patrimoine.

Accroissement ?
OUI, l’effet du démembrement est ici d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété et donc, de bénéficier d’une décote importante à l’acquisition ! 

Prenons un exemple : Vous souhaitez investir dans limmobilier mais navez pas besoin de revenus pendant une certaine période (5 ans, 10 ans voire 20 ans, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs).
Ainsi, vous décidez dacquérir la nue-propriété dun bien ou de parts de SCPI, dont la valeur de la pleine propriété est de 200.000€.
Imaginons que votre objectif est de faire croitre votre patrimoine au bout de 20 ans, sans fiscalité.
Dans cette situation, vous bénéficierez dune décote de 50% sur le montant de votre acquisition : Vous achèterez uniquement la valeur de la nue-propriété, qui sera égale ici à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront « lusufruit ».

Cela revient à acheter 100.000€ un bien qui en vaut aujourdhui 200.000 €. Ainsi, à valeur constante, au bout de 20 ans, lorsque lusufruit rejoint la nue-propriété (en exonération dimpôt), vous devenez plein propriétaire du bien : libre à vous de loccuper, de le louer ou de le revendre. 

En terme financier, sans tenir compte de l’éventuelle plus-value à terme,  cela revient à placer son capital à 3,53% par an, net de frais, charges et fiscalité !

Schéma :

Investir en nue-propriété

 

  • En résumé : Investir en nue-propriété permet :

    > De vous constituer un patrimoine à terme sans contrainte de gestion.
    > De bénéficier d’une forte décote à lachat.
    >
    Doptimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu et à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (seul l’usufruitier est redevable de ces impôts à hauteur de 100%), voire également en matière de transmission.
    > De bénéficier d’un rendement à terme important par leffet du « démembrement » et de la valorisation potentielle de limmobilier sur la période.
    > De sécuriser votre investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc).

Réussir mes investissements en nue propriété, les critères imporants :

 

  • POINTS DE VIGILANCE :

    Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

    Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de lusufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez limportance de bien étudier ce critère !

    Exemple de clé de répartition :

 
En outre, comme tout investissement en parts de SCPI, il conviendra d’observer notamment :
La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
Le taux doccupation financier : Un taux doccupation trop faible pourra être synonyme dun parc immobilier désuet qui nest plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir.
Le report à nouveau : il sagit ici dobserver les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période.
Lexpérience de la société de gestion dans le secteur dinvestissement, gage dune certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités dinvestissements.
La composition du patrimoine de la SCPI
La durée des baux : il sagit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Rajoutons pour l’immobilier en direct : la qualité de l’emplacement, le sérieux du promoteur gage d’une valorisation à terme.

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de lInvestisseur  tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse de biens immobiliers ou de SCPI en nue-propriété ! 

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