Investir en Nue-propriété

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (À noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion de nue-propriété de parts de SCPI). En effet, investir en nue-propriété peut se faire à travers l’acquisition d’un bien en direct ou de parts de SCPI.

À savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (=revenus)
– La Nue-propriété : qui est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’objectif recherché par le nu-propriétaire (c’est le nom donné au « bénéficiaire » de la nue-propriété) est, non pas de percevoir des revenus complémentaires immédiats, mais de devenir propriétaire du bien à terme, bénéficiant ainsi d’un accroissement de son patrimoine.

Accroissement ?
OUI, l’effet du démembrement est ici d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété et donc, de bénéficier d’une décote importante à l’acquisition ! 

Prenons un exemple : Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais n’avez pas besoin de revenus pendant une certaine période (5 ans, 10 ans voire 20 ans, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs).
Ainsi, vous décidez d’acquérir la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI, dont la valeur de la pleine propriété est de 200.000€.
Imaginons que votre objectif est de faire croitre votre patrimoine au bout de 20 ans, sans fiscalité.
Dans cette situation, vous bénéficierez d’une décote de 50% sur le montant de votre acquisition : Vous achèterez uniquement la valeur de la nue-propriété, qui sera égale ici à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront « l’usufruit ».

Cela revient à acheter 100.000€ un bien qui en vaut aujourd’hui 200.000 €. Ainsi, à valeur constante, au bout de 20 ans, lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété (en exonération d’impôt), vous devenez plein propriétaire du bien : libre à vous de l’occuper, de le louer ou de le revendre. 

En terme financier, sans tenir compte de l’éventuelle plus-value à terme,  cela revient à placer son capital à 3,53% par an, net de frais, charges et fiscalité !

Schéma :

• En résumé : Investir en nue-propriété permet :

  > De vous constituer un patrimoine à terme sans contrainte de gestion.
  > De bénéficier d’une forte décote à l’achat.
  > D’optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu et à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (seul l’usufruitier est redevable de ces impôts à hauteur de 100%), voire également en matière de transmission.
  > De bénéficier d’un rendement à terme important par l’effet du « démembrement » et de la valorisation potentielle de l’immobilier sur la période.
  > De sécuriser votre investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère !

  Exemple de clé de répartition :

 
En outre, comme tout investissement en parts de SCPI, il conviendra d’observer notamment :
– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir.
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période.
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Rajoutons pour l’immobilier en direct : la qualité de l’emplacement, le sérieux du promoteur gage d’une valorisation à terme.

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur  tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse de biens immobiliers ou de SCPI en nue-propriété ! 

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