Investir en OPCI

Les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers peuvent s’apparenter, d’une certaine manière, aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en ce sens qu’ils investissent, pour parti, dans un parc immobilier, diversifié et géré.
La principale différence réside dans la composition du patrimoine des OPCI :
Retenez que les OPCI doivent être investis à hauteur d’au moins 60% sur des biens immobiliers (contre plus de 95% pour les SCPI) le reste étant investi à travers une poche de « liquidités » par exemple, des parts ou actions de sociétés immobilières.

C’est ce compartiment qui rend l’OPCI plus « liquide » pour l’investisseur qui souhaite apporter une plus grande disponibilité à son investissement.
Rappelons néanmoins que dans « l’immobilier » il faut y voir un actif « immobile » en ce sens que l’investissement est à observer sur le long terme, la question de la liquidité ne devant pas être le principal facteur à observer lorsqu’on souhaite investir dans la pierre.

La seconde différence notable réside enfin dans la fiscalité liée à l’investissement.
En effet, ayant à la fois des actifs immobiliers et financiers, deux types de fiscalité sont susceptibles d’être appliqués sur les revenus perçus (fiscalité liée aux revenus fonciers ET revenus financiers). Selon votre situation et vos objectifs, l’OPCI peut s’avérer un investissement à retenir par rapport à d’autres formes d’immobilier.

Exemple de répartition au sein d’un OPCI :

En quelques points, l’OPCI pourrait se définir de la manière suivante :
– Un produit de placement immobilier qui appartient à la famille de la « pierre-papier ».
– Des immeubles exclusivement locatifs
– Des achats existants, neufs ou en VEFA (achat sur plan en vue de construction)
– Qui détient un minimum d’actifs financiers permettant une diversification et une liquidité plus importante que lors d’un achat en direct.
– Le seul véhicule a être autorisé pour détenir du mobilier (régime LMNP) bénéficiant d’une fiscalité plus douce sur les revenus distribués.

• En résumé : Investir en OPCI permet :
  
  

  > De réaliser des investissements immobiliers diversifiés et mutualisés
  > De bénéficier d’une gestion entièrement déléguée
  > De bénéficier d’une liquidité accrue par rapport à un investissement immobilier en direct.
  > D’optimiser votre fiscalité à l’impôt sur le revenu dans le cadre des OPCI bénéficiant du régime de la location meublée.

• POINTS DE VIGILANCE :

  Il existe plusieurs formes d’OPCI et une multitude de secteurs d’investissements.

  Nous souhaitons vous intéresser ici à une catégorie particulière d’OPCI à savoir, ceux bénéficiant du régime de la location meublée.
  En effet, les points de vigilance à observer pour les autres catégories d’OPCI se rapprocheront de ceux des SCPI.

  Ainsi, il convient d’être attentif à la gestion appliquée au sein de l’OPCI, notamment au regard :
  – De l’emplacement des actifs immobiliers et de leur adéquation avec la destination des biens recherchés.
  – L’expérience et la solidité financière de la société d’exploitation ainsi que l’analyse de son business plan.
  – Les prix d’acquisition par m2 comparés aux logements du secteurs, gage d’une revente sans surprise.
  – Les objectifs de rendements nets d’acquisition.
  – Etc.

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