Investir en USUFRUIT

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour bénéficier de revenus complémentaires majorés sur une période déterminée, tout en diversifiant au maximum vos investissements ?

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (A noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de sintéresser à la notion dusufruit de parts de SCPI)

A savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire dun bien dispose de lensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors quil est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
Lusufruit : qui est composé à la fois de « lusus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » cest-à-dire dutiliser le bien et den percevoir les « fruits » (= revenus)
La Nue-propriété : est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni lusage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à lusufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que lon décompose les différents droits attachés à la propriété : cest simple ! ☺.

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre dun investissement en usufruit, lobjectif recherché par lusufruitier (nom donné au « bénéficiaire » de lusufruit) est, non pas de devenir propriétaire du bien à terme mais seulement de percevoir les revenus durant une période déterminée, lesquels seront majorés.

Majorés ?
OUI, leffet du démembrement est dacquérir seulement une fraction de la pleine propriété !

Prenons un exemple : Une SCPI délivre un rendement annuel de 5%. Un investissement à hauteur de 100.000 € dans cette SCPI offrira ainsi, 5000€ de revenus par an dans le cadre dun investissement en pleine propriété.
Imaginons que lobjectif de linvestisseur soit uniquement de percevoir des revenus durant une période déterminée, prenons ici, 20 ans. Dans cet exemple, il achètera uniquement la valeur de lusufruit, qui sera égale à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront la « Nue-propriété ».
Lusufruitier ayant vocation à recevoir les fruits (= les revenus), percevra 5000€ par an pendant 20 ans alors que son investissement naura été que de 50.000 €, (50% de 100.000€).
Sa rentabilité s’en trouvera ainsi majorée.

 

  • En résumé : Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet :

    > De percevoir des revenus complémentaires immédiats sur une période déterminée (jusqu’à 20 ans selon ses objectifs).
    > De bénéficier d’un rendement important par leffet du « démembrement ».
    > De sécuriser son investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc.).

 

  • POINTS DE VIGILANCE :

    Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

    Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de lusufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez limportance de bien étudier ce critère lorsque votre objectif sera dinvestir en usufruit !

     Exemple de clé de répartition :

 Il conviendra également de sassurer impérativement de :

La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
Le taux doccupation financier : Un taux doccupation trop faible pourra être synonyme dun parc immobilier désuet qui nest plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir !
Le report à nouveau : il sagit ici dobserver les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période
Lexpérience de la société de gestion dans le secteur dinvestissement, gage dune certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités dinvestissements.
La composition du patrimoine de la SCPI
La durée des baux : il sagit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Etc

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de lInvestisseur tout en vous donnant laccès à une sélection rigoureuse de SCPI.

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