Investir en USUFRUIT

Parlons un peu technique : Nous ne revenons pas ici sur la définition ainsi que les nombreux avantages des SCPI que vous retrouverez dans la rubrique dédiée, mais plutôt sur la définition de la « propriété ». (A noter : il est important de consulter la rubrique SCPI avant de s’intéresser à la notion d’usufruit de parts de SCPI)

A savoir : En droit, la propriété est caractérisée par la notion dite de « pleine propriété » en ce sens que le propriétaire d’un bien dispose de l’ensemble des droits attachés à ce dernier. On dit alors qu’il est « plein propriétaire ».
Cette notion essentielle est en réalité composée de deux attributs à savoir :
– L’usufruit : qui est composé à la fois de « l’usus » et du « fructus » autrement dit, il donne le droit d’« user » c’est-à-dire d’utiliser le bien et d’en percevoir les « fruits » (= revenus)
– La Nue-propriété : est le droit de disposer de la chose à terme, mais qui ne confère ni l’usage ni la jouissance qui par définition, appartiennent à l’usufruitier.
On parle alors de « démembrement » de propriété, en ce sens que l’on décompose les différents droits attachés à la propriété : c’est simple ! ☺.

Vous aurez ainsi compris que « Usufruit » + « Nue-propriété » = « Pleine Propriété »
Retenons à ce stade que la répartition entre usufruit et nue-propriété peut se calculer de différentes manières mais que le facteur « temps » sera déterminant.

Ces notions sont essentielles pour comprendre la suite.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement en usufruit, l’objectif recherché par l’usufruitier (nom donné au « bénéficiaire » de l’usufruit) est, non pas de devenir propriétaire du bien à terme mais seulement de percevoir les revenus durant une période déterminée, lesquels seront majorés.

Majorés ?
OUI, l’effet du démembrement est d’acquérir seulement une fraction de la pleine propriété !

Prenons un exemple : Une SCPI délivre un rendement annuel de 5%. Un investissement à hauteur de 100.000 € dans cette SCPI offrira ainsi, 5000€ de revenus par an dans le cadre d’un investissement en pleine propriété.
Imaginons que l’objectif de l’investisseur soit uniquement de percevoir des revenus durant une période déterminée, prenons ici, 20 ans. Dans cet exemple, il achètera uniquement la valeur de l’usufruit, qui sera égale à 50% de la pleine propriété, les 50% restant composeront la « Nue-propriété ».
L’usufruitier ayant vocation à recevoir les fruits (= les revenus), percevra 5000€ par an pendant 20 ans alors que son investissement n’aura été que de 50.000 €, (50% de 100.000€).
Sa rentabilité s’en trouvera ainsi majorée.

• En résumé : Investir dans des parts de SCPI en usufruit permet :
  
  

  > De percevoir des revenus complémentaires immédiats sur une période déterminée (jusqu’à 20 ans selon ses objectifs).
  > De bénéficier d’un rendement important par l’effet du « démembrement ».
  > De sécuriser son investissement grâce aux avantages de la SCPI (diversification du patrimoine, mutualisation du risque locatif, gestion entièrement déléguée etc.).

• POINTS DE VIGILANCE :

  Ils sont pour la plupart identiques aux SCPI en pleine propriété, que nous reprenons ci-dessous.

  Nous rajoutons seulement un critère lié aux « clés de répartition » offertes par les sociétés de gestion. La clé de répartition permet de déterminer les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sur une période donnée. Vous comprendrez l’importance de bien étudier ce critère lorsque votre objectif sera d’investir en usufruit !

   Exemple de clé de répartition :

 Il conviendra également de s’assurer impérativement de :

– La taille de la SCPI : ce critère pourra influer sur la liquidité de la SCPI en cas de revente de vos parts.
– Le taux d’occupation financier : Un taux d’occupation trop faible pourra être synonyme d’un parc immobilier désuet qui n’est plus en phase avec le marché = baisse de revenus à prévoir !
– Le report à nouveau : il s’agit ici d’observer les réserves accumulées par la SCPI pour pallier une baisse des loyers encaissés sur une période
– L’expérience de la société de gestion dans le secteur d’investissement, gage d’une certaine pérennité sur la valorisation et la rentabilité de votre investissement.
– La solidité financière de la SCPI : permettra de traverser sereinement les crises et de saisir des opportunités d’investissements.
– La composition du patrimoine de la SCPI
– La durée des baux : il s’agit de regarder pendant quelle durée les locataires se sont engagés à payer leur loyer.
– Etc

Autant de critères qu’étudient les experts partenaires du Club de l’Investisseur tout en vous donnant l’accès à une sélection rigoureuse de SCPI.

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